Vices cachés : 5 questions à se poser avant de poursuivre

Note : Bien que Petites-Créances.ca soit consacré à la Cour des petites créances, les informations du présent article s’appliquent également aux recours contre les vices cachés portés devant la Cour du Québec, chambre civile et devant la Cour supérieure.

Vous avez trouvé un défaut sur un bien que vous avez acheté et voulez savoir si votre vendeur doit vous dédommager conformément à la garantie contre les vices cachés ? Certaines conditions doivent être remplies pour avoir droit à ce dédommagement. Nous vous proposons cinq (5) questions afin d’examiner ces conditions.

Si vous répondez « oui » à toutes ces questions, il est probable que vous ayez droit à un dédommagement de votre vendeur.

Si vous répondez « non » à l’une ou plusieurs de ces questions, il est probable que vous n’ayez pas droit à un dédommagement en vertu de la garantie contre les vices cachés, même si le bien que vous avez acheté est affecté d’un défaut.

1. Est-ce que le bien que j’achète est affecté d’un défaut (ce défaut est appelé le « vice ») ?

Le vice en question peut être une défectuosité, une défaillance, un défaut de conception ou de fabrication, une dégradation, un bris, une irrégularité, un manquement aux règles de l’art (un travail qui ne respecte pas les façons de faire habituelles).

Par exemple:

• La présence de fissures sur la fondation d’un immeuble est un vice ;
• Un odomètre qui a été reculé sur une voiture est un vice ;
• Une couture mal faite sur votre manteau est un vice ;
• Un défaut esthétique sur l’écran de votre ordinateur est un vice ;

Pour être qualifié de vice, le défaut qui affecte votre bien ne doit pas être lié à l’âge du bien ou à une usure normale.

Par exemple, le manque d’étanchéité d’une toiture en bardeaux qui datait de 40 ans au moment de la vente n’est pas un vice. En effet, il est normal que l’écoulement du temps affecte l’efficacité et l’étanchéité du revêtement.

2. Est-ce que le vice qui affecte mon bien limite son utilisation ou diminue sa valeur (on dit alors que le vice est « grave ») ?

Pour avoir droit à un dédommagement de votre vendeur en vertu de la garantie contre les vices cachés, le vice qui affecte votre bien doit affecter l’utilisation du bien ou encore, diminuer son utilité ou sa valeur.

Pour avoir droit à un dédommagement, la présence du vice doit faire en sorte que vous n’auriez pas acheté le bien si vous aviez connu son existence ou encore, que vous auriez offert un prix moins élevé. Ceci revient à dire que votre vendeur n’est pas tenu de garantir les vices qui ont peu d’importance.

• La présence de fissures sur une fondation est un vice grave si elles causent des infiltrations d’eau dans la résidence ;
• Un odomètre qui a été reculé de 20 000 kilomètres sur une voiture est un vice grave, car le kilométrage d’un véhicule a un impact direct sur sa valeur ;
• Une couture mal faite sur votre manteau est un vice grave seulement si le manteau en question ne peut plus servir à vous protéger des intempéries ;
• Un défaut esthétique sur l’écran de votre ordinateur n’est pas nécessairement un vice grave, car il n’a pas d’impact sur l’usage de l’ordinateur ou ne diminue pas vraiment sa valeur.

3. Est-ce que le vice qui affecte mon bien était caché au moment de la vente ?

Le vice, en plus d’être grave, doit être caché au moment de la vente. C’est-à-dire qu’il était impossible de détecter le vice au moment de l’achat du bien, en tenant pour acquis que vous faites un examen raisonnable du bien.

Attention : La loi n’impose pas à l’acheteur d’être un expert dans le domaine du bien vendu ni de retenir les services d’un tel expert (par exemple, un expert en bâtiment). Elle impose seulement à l’acheteur de faire un examen prudent et attentif du bien. La loi n’a pas pour objectif de protéger les acheteurs imprudents.

Si un examen sommaire du bien vendu vous aurait permis de découvrir que le bien est affecté d’un vice, on conclura que le vice est apparent. Dans ce cas, vous ne pourrez pas profiter de la garantie contre les vices cachés. Reprenons nos (4) quatre exemples.

• La présence de fissures sur une fondation est un vice caché si les fissures étaient dans le sol. Si les fissures étaient hors de terre et visibles, on pourra conclure que le vice était apparent ;
• Un odomètre qui a été reculé sur une voiture n’est pas un vice apparent, car l’acheteur n’a aucun signe lui permettant de savoir que la voiture n’a pas son réel kilométrage ;
• Une couture mal faite sur votre manteau est un vice apparent puisqu’elle présente des signes esthétiques; elle ne constitue pas un vice caché ;
• Un défaut esthétique sur l’écran de votre ordinateur est nécessairement apparent puisqu’un examen très sommaire de l’ordinateur permet de le remarquer; il ne s’agit pas d’un vice caché.

Attention : lorsque des signes laissent croire qu’un bien pourrait être est affecté d’un vice, la loi peut imposer à l’acheteur de pousser plus loin son examen du bien.

Par exemple, l’acheteur d’un immeuble ancien devra se méfier et inspecter le bien avec plus d’attention, puisqu’un immeuble ancien présente généralement davantage de problèmes. Celui qui visite une résidence centenaire, s’il est prudent, fera une visite plus attentive que s’il s’agit d’une maison neuve.

Autre exemple, celui de l’acheteur qui remarque des cernes sur le plafond d’une résidence. S’il est prudent, il devra essayer de trouver la source du problème en allant explorer l’entretoit, le revêtement extérieur, les composantes de plomberie de la salle de bain située au-dessus de la pièce en question. Si l’acheteur perçoit des indices, mais ne s’en soucie pas, le vice pourrait être considéré comme apparent et l’acheteur ne pourra alors pas obtenir un dédommagement de son vendeur.

4. Est-ce qu’au moment de la vente, j’ignorais que le bien était affecté d’un vice ?

La loi prévoit que, pour avoir droit à un dédommagement en vertu de la garantie contre les vices cachés, le vice ne doit pas avoir été porté à votre attention au moment de la vente. En effet, l’acheteur qui a acheté en connaissance de cause perd son droit d’être indemnisé par son vendeur, car la loi tient pour acquis qu’il a accepté le bien dans l’état où il se trouvait lors de la vente.

Dans le cadre d’une vente immobilière, le vendeur remplit généralement un document intitulé « Déclaration du vendeur » dans lequel il dénonce à son acheteur certains travaux, vices ou problèmes antérieurs. Cette déclaration a pour effet d’informer l’acheteur et donc d’exclure la garantie légale quant aux vices qui y sont mentionnés.

5. Est-ce que le vice existait au moment de la vente ?

Si vous concluez que votre bien est affecté d’un vice, que ce vice est grave, caché, et qu’il vous était inconnu lors de la vente, vous devrez dans un dernier temps démontrer que le vice affectait le bien au moment de la vente.

Beaucoup de vendeurs, surtout en matière de vente d’un immeuble, se demandent avec préoccupation jusqu’où va la garantie contre les vices cachés. La loi prévoit que la responsabilité du vendeur se limite à garantir le bien dans l’état où il est au moment de la vente. Reprenons deux (2) de nos quatre (4) exemples précités :

• Il peut être difficile de démontrer que la fissure sur une fondation est apparue avant la vente. Il faudra probablement mandater un expert afin qu’il émette son opinion sur la question.
• Un odomètre qui a été reculé sur une voiture est un vice antérieur à la vente. Cela va de soi puisque ce n’est pas vous qui l’avez reculé.

Parfois, il peut être facile de faire la preuve que le vice existait au moment de la vente; c’est souvent le cas quand le vice est découvert très tôt après la vente. Toutefois, cette preuve peut parfois être complexe et technique. Dans certains cas, il sera nécessaire de retenir les services d’un expert.

Exemple : Vous achetez une résidence qui dispose d’un chauffage à l’huile. Le réservoir d’huile, qui n’a que 6 ans d’âge, perce quatre (4) ans après l’achat. Un professionnel vous mentionne que le réservoir était rouillé prématurément et qu’il s’est éventré. Le vice (la présence de rouille) existait-il lors de la vente ? Il appartient à l’acheteur de prouver que le réservoir était affecté de corrosion au moment de la vente, quatre ans plus tôt. Un expert devra se prononcer sur la question.

L’article 1729 du Code civil du Québec facilite votre preuve si vous achetez un bien d’un vendeur professionnel. Cette disposition permet de présumer que le vice qui affecte le bien existait au moment de la vente seulement si le défaut se manifeste plus rapidement que sur d’autres biens identiques ou comparables. Il est important que le vice qui affecte votre bien ne soit pas causé par une mauvaise utilisation ou un mauvais entretien de votre part. Dans un tel cas, votre vendeur ne sera pas tenu de vous dédommager en vertu de la garantie contre les vices cachés.

Testez vos connaissances

Déterminez si le défaut suivant pourrait être un vice caché en référant aux cinq questions mentionnées ci-haut.

Mise en situation : Pierre a acheté une maison il y a trois (3) ans. Il a découvert la semaine dernière que toutes les fenêtres, qui sont pratiquement neuves, prennent l’eau puisque le scellant n’est pas étanche sur la vitre. L’eau pénètre dans les murs de la maison.

Réponse :

Présence d’un vice

Si l’on se pose les cinq (5) questions mentionnées plus haut, la résidence est affectée d’un défaut, soit un scellant qui n’est pas étanche.

Vice grave

Le problème est grave puisqu’il occasionne des infiltrations d’eau, qui pourraient causer de nombreux dommages à la structure du bâtiment, aux murs et aux planchers.

Comme le problème est généralisé à toutes les fenêtres, il est fort probable que Pierre aurait offert un prix moins élevé lors de l’achat de la résidence si il avait été informé du problème.

Vice caché et inconnu

Même avec un examen visuel raisonnable de l’immeuble avant la vente, Pierre n’aurait pas pu se rendre compte du problème, car visuellement, le scellant semble bien en place. De plus, Pierre n’a jamais été informé de ce problème avant la vente.

Vice existant lors de la vente

Jusqu’ici, tous les critères du vice caché sont rencontrés. Toutefois, le vendeur de Pierre ne sera pas tenu de le dédommager si Pierre ne démontre pas qu’au moment de la vente, le scellant était déjà inefficace. Comme Pierre a habité la résidence pendant trois (3) ans sans problème, il lui sera difficile de démontrer que le problème existait lors de la vente.

Dans un tel contexte, il pourrait être pertinent que Pierre mandate un expert qui pourrait analyser par exemple l’évolution de la pourriture des murs de la maison et se prononcer à savoir depuis combien d’années le bois est exposé à l’eau.

Pour plus d’informations sur les vices cachés, lisez notre article sur La garantie contre les vices cachés.